Zusammenfassung
Im Zeitraum 2019 bis 2023 übte das Fachgebiet „Gemeinnütziger Wohnbau (WGG)“ der Abteilung Familien und Generationen F3 die Aufsicht über 30 gemeinnützige Bauvereinigungen mit Sitz in Niederösterreich aus.
Diese mussten dem Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband angehören und unterlagen der Aufsicht der Landesregierung des Sitzbundeslands sowie jährlichen Prüfungen des Revisionsverbands auf Ordnungsmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit. Die Prüfungen erstreckten sich auf den Jahresabschluss, den Lagebericht, die Geschäftsgebarung, die wohnungswirtschaftliche Tätigkeit sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse. Die Ergebnisse waren in Prüfungsberichten sowie in Bestätigungs- und Gebarungsvermerken zusammenzufassen.
Weitreichende Aufgaben und Befugnisse der Aufsicht
Die zentrale Aufgabe der Aufsicht bestand in der Überwachung der Geschäftsführung der gemeinnützigen Bauvereinigungen. Die Befugnisse umfassten die Einholung von Auskünften, die Einsichtnahme in die Geschäftsunterlagen, die Überprüfung der Geschäftsgebarung, die Überprüfung der Jahresabschlüsse und die Anforderung von Berichten zu einzelnen Geschäftsfällen.
Aufsichtsmittel waren neben Genehmigungsvorbehalten die Anordnung von Mängelbehebungen und Sonderprüfungen, die Bestellung eines Regierungskommissärs (2019), die Übernahme von Geschäftsanteilen der Bauvereinigung sowie, als schärfste Maßnahmen, die Aberkennung der Gemeinnützigkeit und die Auferlegung einer Geldleistung.
Langwierige Rechtsdurchsetzung
Diese Maßnahmen wurden bei der „die EIGENTUM“ Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft m.b.H. ergriffen, der die Gemeinnützigkeit entzogen, eine Geldleistung von endgültig 53,24 Millionen Euro auferlegt und zwei Mal ein Regierungskommissär bestellt worden war. Nach Zahlungen von 6,60 Millionen Euro beantragte die Abteilung im Dezember 2020 die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Gesellschaft. Aufgrund von Anträgen, einer Sitzverlegung und Rechtsmitteln dauerte es rund acht Jahre von der Aufforderung zur Mängelbehebung durch die Wiener Landesregierung im Oktober 2013 bis zur Rechtskraft der endgültigen, von der NÖ Landesregierung auferlegten Geldleistung im Juni 2022.
Zügige Erledigungen, wenig Personal
In den Jahren 2019 bis 2022 verfasste das Fachgebiet „Gemeinnütziger Wohnbau (WGG)“ 233 Erledigungen als Aufsichtsbehörde. Davon entfielen 21 auf Beschwerden und Anfragen sowie 212 oder 91,0 Prozent auf Anträge der gemeinnützigen Bauvereinigungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. 188 Erledigungen erfolgten mit Bescheid, davon 90,0 Prozent innerhalb von vier Monaten. Das betraf genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte und den Erwerb von Anteilen.
Die Abteilung Familien und Generationen F3 setzte in den Jahren 2019 bis 2021 zwei (0,75 Vollzeitkräfte), im Jahr 2022 drei (1,25 Vollzeitkräfte) und im Juni 2023 vier qualifizierte Bedienstete (1,64 Vollzeitkräfte) ihrer insgesamt 14 Bediensteten (12,5 Vollzeitkräfte) ein. Finanzielle Mittel für die Aufsicht waren nicht gesondert veranschlagt, bei Bedarf (Sachverständiger) jedoch verfügbar. In diesem Zeitraum verließen drei rechtskundige Personen das Fachgebiet, laut Abteilungsleitung weil die Bewertung der Stelle (NOG 13) nicht mehr attraktiv genug war.
Aufsichtsstrategie und angemessene Ausstattung erarbeiten
Das Fachgebiet überwachte die gemeinnützigen Bauvereinigungen anhand von Kennzahlen (Eigenmittelquote, Verwaltungskostendeckungsgrad, fiktive Schuldentilgungsdauer) und Prüfungsberichten des Revisionsverbands. Davon lagen 37,0 Prozent innerhalb von sechs Monaten und 44,0 Prozent innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahrs vor. In den Jahren 2019 bis 2022 enthielten die Prüfungsberichte keine „Mängel“, sondern „Beanstandungen“, so musste auch keine „Mängelbehebung“ verlangt oder angeordnet werden. Verbindliche Begriffsbestimmungen fehlten. Das Fachgebiet wirkte daher auf eine einheitliche Auslegung hin.
Unabhängigkeit vom Revisionsverband stärken
Der Revisionsverband vertrat auch die Interessen seiner Mitglieder. Die Verfahrensdauer für die jährlichen Prüfungen des Revisionsverbands von bis zu zwei Jahren wies auf eine unzureichende Personalausstattung hin.
Daher war die Unabhängigkeit der Aufsicht über die gemeinnützigen Bauvereinigungen und der Überwachung der Geschäftsführungen vom Revisionsverband zu stärken. Dazu war eine Aufsichtsstrategie als Grundlage für eine wirtschaftliche und zweckmäßige Ausstattung der Aufsichtsbehörde (Fachgebiet „Gemeinnütziger Wohnbau (WGG)“) zu erarbeiten, die zumindest eine durchgängige Vertretung der Fachgebietsleitung gewährleistet.
Weiterentwicklung der Rechtsgrundlagen fortsetzen
Auf Bundesebene waren die Bemühungen Niederösterreichs um eine einheitliche Auslegung und Anwendung sowie um eine Weiterentwicklung der rechtlichen Grundlagen der Wohnungsgemeinnützigkeit fortzusetzen.
Die NÖ Landesregierung sagte in ihrer Stellungnahme vom 16. Jänner 2024 zu, die Empfehlungen des Landesrechnungshofs umzusetzen, und informierte über die dazu geplanten Maßnahmen.
